パタヤのコンドミニアム（マンション）を比較検討
先日、パタヤのコンドミニアム（マンション）の検討をされている読者の方からメールを頂きました。購入を検討しているコンドミニアム（マンション）について、どの様な感想をもっているか聞かせて欲しいという相談でした。
この内容ならば一般的なものですので個人は特定されないと思いますから、質問してくれた方を仮にAさんとしてこのブログで回答したいと思います。
ただし投資に関してはあくまで自己責任であり、考え方も千差万別で答えがいくつもある世界です。
今回私が書く内容はあくまで私の個人的な意見だということを理解しておいて下さい。
質問の内容の要約
Aさんから頂いたメールの内容から下のように情報を整理させていただきました。
パタヤが好きな人としては良くあるケースだと思います。（というより殆んどの人がこの様な状況ではないでしょうか？）
１．質問者Aさんの状況
・日本に住んでいて年に何度もパタヤへ遊びに来ている。
・将来はパタヤに移住したいと考えられている。
・コンドミニアムを購入出来る程度の資金は現金で用意できる。
・使わない資金を投資することでキャピタル・インカムゲインが得れればと考えている。
・不動産投資の経験はなし。
・予算は約８００万～１０００万円程度と考えている。
２．検討しているコンドミニアム
・サウスパタヤ・Centara Avenue Residences＆Suites
・ジョムティエンビーチ・Grande Caribbean Pattaya
・プラタムナックにあるコンドミニアム
３．今回の不動産投資のスキーム
・サブリース（２年～１０年）物件である。
・管理や客付けはパタヤの不動産会社が代行する。
私の所感
１．質問者Aさんの状況に関して
状況に関してはパタヤが好きで通われている方の典型的な状況（将来の移住希望や資金的余裕など）だと思います。
資金的な面も元々本当にお金のない方は海外旅行に年に何度も出ること自体無理ですので、タイに通っている人は１０００万から２０００万程度の現金を持っている確立は高いですよね。
タイでは不動産の価格が上がり続けていますので、誰もが１度は投資向けコンドミニアムを買おうかと考えたことがあるとは思います。
通常の方が用意する最初の投資資金もステディオタイプの部屋での検討になると思うので、２００万バーツ弱から３００万B前後ぐらいとなるのが通常ですし初めてなら無難だと思います。
２．検討しているコンドミニアムに関して
Aさんが１番聞きたかったことは物件選びなのかなと推察します。この３件であれば私が買うなら、センタラアベニュー＞カリビアン＞＞＞＞パタヤヒルのコンドミニアムですね。
ただしこの物件はかなり差がありますね。ハッキリ言ってパタヤヒルのコンドミニアムは私なら買いません。カリビアンは基本的には買わないですが、部屋と価格しだい。センタラアベニューは部屋と価格しだいで前向きに検討します。
では、それぞれを説明しましょう。
センタラ アベニューレジデンス＆スイーツ
ここはセンタラのブランドとロケーションが良いです。不動産投資においてはロケーションが良くなければ他の要素が良くても意味がありません。
パタヤのセカンドロードとソイブアッカオの間に位置しアベニューの裏手となりパタヤビーチまでも歩けます。
観光客が多くいる地域になり賃貸の客付けを考えると下の２件に対して非常に有利です。ここなら短期での賃貸も可能でしょう。
とは言えここでも部屋によりアタリ・ハズレももちろんあります。
ただもう外国人枠の４９％は売り切っていたと思うですが、、、？プレビルドの権利を個人間で売ってもらうということでしょｙか？そうすると価格は言値ですから利回りを考えながら慎重に判断してください。
グランド カリビアン パタヤ
ジョムティエンの大型の超豪華コンドミニアムです。ジョムティエンのビーチまではギリギリ歩ける場所ですね。
個人的な意見で言えば、この手の共有施設が豪華すぎるコンドミニアムは好きではありません。と言うのは豪華な共有施設の高額な建築費は購入価格に反映されていますし、高額の管理・運営費がこれからずっと求められることになります。
日本のバブル期のリゾートマンションが同じビジネスモデルですが、管理費が掛かりすぎてニーズがなく価格が付かなくなっていますよね。景気が悪くなってきた時には同じ道を歩むかもしれません。
ジョムティエンとナクルアの物件はロシア人が多かった地域だけに、ルーブル通貨危機で購買力を落としたことの影響がこれから出てきます。プレビルドで販売している為に完成時での残金が支払えるかどうかが最大の山になるからです。この際にロシア人がショートしたりプレビルドの権利を投げ売れば急激な価格の下落がおこる可能性さえあります。
また中国の景気も怪しくなっている以上他国がその穴を埋める程のパワーがあるかどうかですね、、、、少なくとも今は様子見の時期だと思います。
ただし交通の便は意外と良いです。前の通りを乗り合いのソンテウが走っているため、ウォーキングストリートやセントラルデパート、ロイヤルガーデン・ビッグＣ何処でも簡単にいけます。自分で住むのであれば良いコンドミニアムかもしれないです。
プラタムナック（パタヤヒル）にあるコンドミニアム
コンドミニアムが何処なのかはわかりませんが、そもそもパタヤヒルはホテルや大型別荘と別荘としてのコンドミニアムが多くある場所ですので生活するには不便です。これは賃貸としてのニーズが少ないことも意味するのでデメリットになります。
もし将来的に自分で住むにしても車かバイクは必ず必要となるでしょうし、資産価値としてもパタヤ全体での下落が始まればここから始まるでしょうし下落率もこの地域が１番高いと思います。
リスクばかり高く特にこのエリアを買う積極的理由がないと思います。
３．今回の不動産投資のスキーム
ある意味ここが１番重要なので、本当に慎重に気をつけて下さい。
これには大きな理由が２つあります。
１．海外であること
外国では多くのトラブルが発生しています。詐欺に近いケースもあれば契約した業務を遂行してくれないケースもあります。
パタヤに何度も遊びに来られているのであれば、購入したプレビルドのコンドミニアムの会社が夜逃げした話やパタヤで知り合った友人が犯罪者で警察に捕まったなんて話を実際に耳にしていると思います。業者が逃げたりコンドミニアムの名義が違ったなんて珍しくもない話です。
２．不動産業界の特質
私は日本では競売物件の不動産の売却もしていました。弁護士と組んで差し押さえられた物件を競売にかけられる前に、銀行などの抵当権者や税金の滞納で差し押さえをしている市との話合いをして、物件を市場価格で売却をして権利者に分配をするというスキームです。
当然私も宅建は持っていますし不動産業界の仕事もしていたわけですが、ハッキリ言って大雑把で荒い業界だなと思いましたね、特に顧客対応においては。
私が関わった業界で仕事の丁寧さで比べると、損害保険＝大手ハウスメーカー＞生命保険＞証券会社＞銀行＞＞＞不動産という感じですね。
つまり、海外での不動産投資はこの２つの要素を併せ持つ業者との取引になるということです。
当然キチンとした仕事をされている業者さんもいますので、細心の注意で選別してください。
それと今回のサブリースというスキームに関しては私は一般的な知識しかありません。
その業者さんとの契約がどうなのかは私も分かりませんが、ご自身で問題がないかは入念にチェックして下さい。長期契約で怖いのは日本でも本来はそうですが、法人なんて潰してしまえば契約は破棄となり不履行となりますからね。
まとめ
少し怖い面を強調しすぎですかね、、、、、まぁ、それぐらい慎重にされた方が安心できますよということです。
当然真面目な業者さんもいますので、ババを引かないように注意しましょうということです。
後は色々と縛りはあるでしょうが、可能な限り自分ですることは基本です。どんなにお金を払っても・信用できる人を見つけても自分に不利なことをする可能性は残りますが、自分でやればその可能性はゼロですからね。
実際にインカムゲイン・キャピタルゲインを得ることは日本よりは難しくはないと思います。為替のリスクがありますが、将来移住する予定であれば関係ないですしね。
仕事ではないので私も気楽にこの内容を書いてますから、これはあくまで私の独り言でしかないということは理解してくださいね。
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